לרבים מאיתנו מוכרת החוויה המפוקפקת בה שוכר לו השכרנו נכס מסרב לפנותו, זאת על אף העובדה שחוזה השכירות הגיע לסיומו או שהלה הפר תנאי מתנאיי החוזה. לעיתים אף מדובר בשוכר בעייתי במיוחד, אשר צבר חובות שונים של ארנונה, חשמל, מים וגז, וחשף את בעל הנכס לתביעות כספיות שונות בגין חובות אלו.
האפשרות לנקוט כנגד השוכר בפעולות עצמאיות לצורך פינויו מהנכס אינה קיימת, מאחר שהשוכר מחזיק בנכס למעלה מ- 30 ימים, וכל שנותר לבעל הנכס לעשות נוכח הדין שחל בעבר במחוזותינו, היה להגיש תביעה לבית המשפט ולבקש את פינויו של השוכר הסורר – הליך אשר לקח זמן רב וגרם לנזקים כספיים לבעל הנכס כמו גם לעוגמת נפש רבה.
בחודש דצמבר 2008 נכנס לתוקפו תיקון אשר נערך בתקנות סדר הדין האזרחי, ונועד לעזור לבעל הנכס לפנות באופן מהיר ויעיל את השוכר, ובכך להקטין את הנזקים שנגרמו לו.
המצב עד לתיקון
בעבר היה על בעל הנכס שביקש לפנות שוכר, להגיש תביעה לפינוי במתכונת של תביעה בסדר דין מקוצר, באותו אופן בו מגישים תביעות כספיות מסוימות.
על מנת שלא לעכב את ההליכים יתר על המידה, נהגו התובעים לפצל את התביעה כך שתחילה נדרש בית המשפט לדון בעצם הפינוי, ורק לאחר מכן (אם בוחר זאת התובע) לדון בתביעה נפרדת בנזקים הכספיים שנגרמו למשכיר נוכח הפרת הסכם השכירות. הסיבה שבגינה נהגו בעלי הנכסים לפצל את הסעדים נבעה מכך שאת הצורך בפינוי קל יותר להוכיח מאשר את הנזק שנגרם לבעל הנכס, אשר מבחינה משפטית, הוכחתו מורכבת ומסובכת יותר ולוקחת בד"כ זמן רב יותר.
מטבע הדברים, ניהול הליכים משפטיים בדרך זו לקח זמן רב והדבר הקשה על ניהולה של תביעת פינוי, אשר מעצם טיבעה צריכה להיות מהירה וקלה, נוכח העובדה שבמהלך כל תקופת ניהולו של ההליך המשפטי, בעל הנכס אינו זוכה לקבל את דמי השכירות המגיעים לו, אינו יכול להשכיר את הנכס לשוכר אחר ומה גם שהנכס בדרך כלל צובר חובות שוטפים. יש לציין כי הזכות לפצל את הדיון לא הייתה אוטומטית ועל בעלי הנכסים היה לבקש את אישורו של בית המשפט לצעד שכזה.
לאחר הגשת התביעה והבקשה לפיצול הסעדים, הייתה מוקנית לשוכר הזכות להגיש בקשת רשות להגן בתוך 30 ימים מהיום שבו נמסר לו כתב התביעה. לאחר הגשת כתב ההגנה נקבע מועד לדיון בבקשת השוכר למתן רשות להתגונן. לבית המשפט לא הייתה מגבלת זמן בקביעת מועד לדיון בבקשה, אשר בדרך כלל נקבעה לדיון תוך מספר שבועות עד מספר חודשים. עצם קיומו של הדיון לא הבטיח כי בעל הנכס יקבל צו לפינויו של השוכר מהנכס, שכן יש מקרים בהם בקשתו של השוכר למתן רשות להתגונן התקבלה.
לכך יש להוסיף את העובדה כי אורך חייה של תביעה אזרחית נע בממוצע בטווח שבין 9 חודשים ל- 15 חודשים, ובכך נוצר תמריץ לשוכרים להפר את התחייבויותיהם כלפי המשכירים או לכל הפחות, להיות אדישים להתחייבויותיהם החוזיות, מתוך ידיעה, כי על המשכיר יקשה מאוד לדרוש את פינויים מהנכס. המצב המשפטי לעיתים אף נתן תמריץ לשוכרים להפר את התחייבויותיהם כלפי בעלי הנכסים, שכן השוכרים ידעו כי במקרה הטוב בעל הנכס יסכים למחול להם על סכומי כסף ניכרים ובלבד שיפנו את הנכס ללא הליכים משפטיים אשר עולים כסף רב לבעל הנכס, ובמקרה הגרוע (מבחינתם) בו בעל הנכס בוחר לנהל הליך משפטי- הם זוכים לדחיית תשלום דמי השכירות בשנה שלמה (בממוצע).
המצב לאחר התיקון
בדברי ההסבר לתיקון נאמר כי התיקון המוצע נולד נוכח אותה תופעה חברתית קלוקלת, אשר שידרה חוסר אמון כלפי המערכת המשפטית וזלזול בבעלי הנכסים, ולפיה שוכרי הדירות נמנעו מלפנות דירות במועד, תוך שהם מכתיבים לבעלי הנכסים את המועד בו הם יפנו את הנכס (אם בכלל), תוך ניצול הדין האוסר עשיית דין עצמי ופינויים בכוח מהנכס.
תחילה, חשוב לציין כי התיקון חל רק במקרים בהם חוק הגנת הדייר אינו חל, משמע, לא ניתן לנקוט בהליכים אלה כנגד דיירים מוגנים, בנוסף, האפשרות להגיש תביעה לפינוי במתכונת הישנה עדיין קיימת למעוניינים ללכת בדרך זו.
אחד השינויים העיקרים בעקבות התיקון הינו קיצור ההליכים המשפטיים, כך שמשך חיי התביעה מתקצרים באופן משמעותי.
התיקון מאפשר הגשת תביעה לפינוי הנכס בלבד, ושומר במקביל את זכותו של בעל הנכס להגיש תביעה נפרדת בגין הנזקים שנגרמו לו, ללא צורך בקבלת רשות של בית המשפט לנקוט בצעד זה.
על מנת לזרז את ההליך, על התביעה להיות מוגשת בצירוף כל המסמכים הרלוונטיים, לרבות תצהירים, חוות דעת של מומחים (ככל שנדרש), אסמכתאות משפטיות וכל מסמך רלוונטי אחר. את כתב ההגנה, על השוכר להגיש תוך 30 ימים בצירוף כל המסמכים הרלוונטיים, כשם שנדרש מהתובע. לאחר הגשת כתב ההגנה האחרון, על בית המשפט לקבוע דיון בתוך 30 ימים לכל המאוחר, בכך יש בכדי לקצר משמעותית את משך חיי התביעה.
בנוסף, לשוכר אין אישור להגיש תביעה שכנגד או הודעה כנגד צד שלישי, מהלך המונע את סיבוכו של ההליך והארכתו.
לסיכום,
המחוקק אשר היה ער לתופעה החברתית הבעייתית של אי פינוי נכסים במועד, נרתם למאבק בתופעה וחוקק תקנות אשר צפויות לקצר באופן משמעותי את הליך פינויו של שוכר מנכס ובכך להחזיר לבעלי הנכסים את השליטה במתרחש בנכס שלהם, ללא החשש כי יתקשו לפנות שוכר בעייתי מהנכס.
אין ספק כי התיקון יועיל לכל בעלי הנכסים באופן פרטי, אך לדידו של הח"מ יש בשינוי הנ"ל, בכדי להועיל גם לציבור שוכרי הדירות באופן רוחבי, שכן בשעה שבעלי הנכסים יודעים כי בעת הצורך יוכלו לפנות בקלות ובמהירות שוכרים בעייתיים, הרי שהבטוחות שידרשו שוכרי הנכסים להפקיד בידי בעלי הנכסים יקטנו, נוכח הירידה הצפויה בעלותם של ההליכים לפינויו של שוכר סורר. כמו כן, עסקאות יתבצעו במהירות גדולה יותר ובקלות יחסית, והשוק יגיע לאיזון ראוי יותר בין הרצון הלגיטימי של בעל הנכס להשכיר את הנכס במחיר הוגן לבין רצונו של השוכר לשכור את הנכס בתמורה הוגנת וללא בטוחות מיותרות. ייתכן שבטווח הרחוק ולאחר שיוכח כי התקנות אכן מבטיחות את פינויים המהיר של שוכרים בעייתיים, יהיה בהן בכדי לעודד את הורדת מחירי השכירות, אשר משקפים היום גם את הסיכון הגלום באי פינוי הנכס במועד ואת ניהול ההליכים המשפטיים הנובעים מכך.
